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三季度寫字樓吸納回暖,外部環境仍變化復雜
2019-10-16 10:48:09   來源:

第三季度武漢寫字樓與零售市場報告,結合武漢經濟概況,針對第三季度武漢甲級寫字樓及優質零售市場第三季度的表現及未來發展趨勢進行了深入的解讀及預測。
 
武漢市上半年宏觀經濟情況
2019年上半年,武漢市整體經濟發展穩中有進,全市實現地區生產總值7478.94億元,同比增長8.1%,快于全國平均水平1.8個百分點。三次產業比重為2.2/42.0/55.8。
從截止8月份的經濟數據來看,武漢市經濟總體運行保持平穩,但下行壓力在加大,分板塊來看:
  • 工業持續下行
1-8月,工業增加值5.5%,同比回落2.6個百分點,今年以來累計回落幅度達6.1個百分點。
  • 傳統消費趨緩、物價上漲顯著
1-8月,有店鋪零售業態零售額同比增長1.7%,較1-7月回落0.6個百分點。其中,五大商業集團(武商、中百、中商、漢商、工貿)當月零售額僅增長0.7%。
此外,8月居民消費價格指數103.2,1-8月累計居民小欸價格指數102.8,物價上漲顯著。
  • 投資區域分化明顯
青山區、硚口區、臨空港開發區1-8月固定資產投資分別增長23.2%、20.0%、和18.2%;漢陽區和江夏區分別增長10.3%和2.5%;江岸區、江漢區分別下降3.8%和22.1%。
數據及資料來源:武漢市統計局
 
中心及次中心城區土地價格上漲帶動整體出讓金額上漲
2019年1-9月,武漢土地市場總成交面積674.4萬平方米,同比下降約6.8%;總出讓金額達1206億元,同比升高約55.3%。
分區域來看,1-9月武漢市的土地成交主要集中在遠城區(東西湖、漢南、忻州、江夏、蔡甸、黃陂、化學工業)和中心城區(武昌、江岸、漢陽、江漢、硚口),分別約占1-9月總成交面積的52.1%和27.2%。
從分區成交均價來看,1-9月中心城區武昌、江岸及江漢區均有高價地塊成交,此外次中心城區例如青山、東湖高新以及東西湖土地價格較去年同期上升顯著。
整體來看,19年1-9月武漢在土地成交總面積不及18年同期的情況下,總成交額上漲顯著,主要原因是中心及次中心城區土地價格的上漲。
 
 
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甲級寫字樓市場吸納回暖
2019年1-9月武漢優質甲級寫字樓市場未有新增供應,全市核心商圈優質甲級寫字樓空間總存量維持在214.9萬平方米。
1-6月,由于受中美貿易摩擦升級影響,整體外部經濟環境下行預期持續加大,上半年租戶業務擴張及新進本市需求表現謹慎,五大核心商務區凈吸納量一度創下歷史新低。
進入三季度,受中美重啟貿易磋商及央行降準等一系列積極因素影響,整體外部經濟下行預期放緩,市場情緒有所恢復。三季度武漢核心商務區甲級寫字樓市場表現有所回暖,五大核心商務區共錄得約20,085.0平方米的凈吸納量。核心商圈整體空置率環比下降約1個百分點至27.0%。
雖然三季度整體市場需求較上半年有所回升,但為爭奪有限的客戶需求,甲級寫字樓業主紛紛下調租金以加速去化。三季度全市核心商務區甲級寫字樓整體租金環比下降約0.8%至120.7元每平方米每月。
多個預計在年內交付的項目將推遲入市,四季度武漢優質甲級寫字樓市場預計將只有新世界中心三期一個項目入市,將為武漢核心商圈甲級寫字樓市場帶來約5.6萬平方米的優質新增供應。整體來看,多個項目的推遲入市為現有市場存量的去化提供了更多的時間,預計年底空置率水平將保持平穩,租戶市場狀態將延續。
 
商圈同質化壓力下的“首店軍備競賽”
2019年1-9月,武漢天地北館和帝斯曼購物中心的開業為武漢零售市場帶來了約23.4萬平方米的新增供應。
為應對日益嚴峻的商圈同質化,近期四大核心商圈多個商業物業業態調整頻繁,截止三季度末,武漢四大核心商圈整體空置率環比上升約0.6個百分點至5.6%;首層平均租金錄得628.4元/平方米/月,環比下降約0.2%。
從新開店鋪業態來看,1-6月餐飲和零售業態是擴張最積極的業態,分別占新開店面積的37.6%和35.1%。其次是兒童、娛樂休閑和生活配套類業態,整體占到新開店面積的27.3%。
此外,近年來隨著武漢市新興區域人口導入的加快,新興商圈快速崛起。如何在激烈的競爭去避免同質化以保持能級優勢成為目前武漢市主要商圈共同面臨的問題,引進首店開始成為各大商圈保持競爭優勢避免同質化的主要手段。2019年1-6月,武漢市共有7個商圈引進了首店,其中武廣、中南中北、永清及街道口商圈最為積極,分別約占上半年首店引進數量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。從引入首店的業態占比來看,除了傳統的服飾和餐飲類店鋪外,武漢零售市場首店的引進開始呈現業態多樣化特點:包括文創、娛樂休閑、珠寶飾品、化妝品、茶飲、新零售等在內的10個零售類占到了上半年首店引進總數的約43.1%。進入到三季度,餐飲業的擴張速度開始明顯放緩,其占季度新開店鋪數量的占比環比下降約8.4個百分點。
在市場消費增速同比放緩,品牌資源有限,業態同質化難以避免的情況下,核心商圈多個優質項目推遲入市。四季度,預計將迎來開業的項目包括環貿中心太和里、南國中心二期以及綠地繽紛城,總計將為市場帶來約21.3萬平方米的新增供應。此外,為迎接即將到來的軍運會和年末傳統消費旺季,多個業態調整及改造項目預計將在下季度完工。
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