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戴德梁行:人口凈流入趨勢下,剛需推動樓市量價齊升: 2019武漢房地產回顧與展望
2020-01-09 09:17:31   來源:

                                                 2019武漢房地產回顧與展望
 
武漢,2020年1月8日 ——全球領先的房地產服務商戴德梁舉辦年終新聞發布會活動,就2019全年武漢宏觀經濟、土地、住宅、寫字樓和鋪的市場表現進行了總結,同時對2020未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。戴德梁行高級董事,武漢、長沙及鄭州公司總經理黃廣平先生表示:“從政策上來看,2019年武漢在堅持房住不炒基本政策的前提下,進一步降低了積分落戶及大學生落戶政策門檻,并調整了公積金相關政策以降低市民購房壓力。在整體市場供需均衡的情況下,來自新武漢人的剛需購房需求是推動2019年武漢市商品住宅價格上漲的主要原因。”
 
武漢宏觀經濟:運行總體平穩,結構不斷優化
2019年前三季度,武漢市經濟運行總體平穩,前三季度武漢市共實現GDP11528.4億元,同比增長7.8%,增速較去年同期回落0.5個百分點,但仍高于全國1.6個百分點。從三產比重來看,武漢市經濟結構不斷優化,2019年前三季度第三產業占GDP比重環比升高0.4個百分點達到54.7%。這主要得益于服務業企業今年以來的高增長率。1至8月規模以上服務業企業營業收入同比增長18%,為近五年同期最高增速,其中科學研究和技術服務業,信息傳輸、軟件和信息技術服服務業,教育業,租賃和商務服務業保持了20%以上的較快增長。
對比主要中部省會城市2019年前三季度宏觀經濟指標增速:武漢在第三產業增加值、固定資產投資、房地產開發投資增速方面增速較快;社零額和GDP增速則排名較為靠后。
但從主要宏觀經濟指標值來看,武漢在各方面均處于中部領先位置。
 
武漢土地市場:整體出讓金創歷史新高
2019年,武漢共掛牌出讓地塊229宗,其中最終成交185宗,成交宗數較2018年增加14宗。總成交面積達1148.1萬平方米,同比增長約5.7%;總出讓金額1796.3億元,較去年同期升高約34.6%,創歷史新高。從成交樓面均價表現來看,2019年武漢土地成交整體樓面均價較2018年增長約34.8%,達到4024元每平方米。其中住宅用地和商服用地的樓面地價分別同比上漲約23.8%和22.1%。
從分區域成交面積來看,2019年中心城區土地成交面積同比去年增幅達到78.3%,漢陽、硚口及武昌區域的土地出讓面積均出現大幅增加。而次中心城區成交面積由于洪山區出讓面積的大幅下降較去年有所下降,整體下降約10.5%。遠城區土地成交面積基本保持穩定,同比微漲2.8%。顯然,中心城區土地成交面積增加是推動2019年武漢土地市場出讓金創新高的主要原因之一。從分區成交面積占比來看,中心城區占全市成交面積比同比去年升高約7.0個百分點,同時次中心城區和遠城區成交面積占比有所下降。
從分區成交樓面均價來看,位于次中心城區的青山、東湖高新區的樓面地價漲幅領跑全市,青山區主要是由于臨江優質地塊成交推動整體區域樓面均價上漲,而東湖高新則是由于住宅用地價格上漲致區域整體樓面均價上浮。其他樓面均價漲幅顯著的還有遠城區的江夏和黃陂。主城區樓面地價漲幅較明顯的只有江岸區,而江漢區和硚口由于19年成交地塊均位于靠近三環線的較為偏僻位置樓面均價甚至較去年同期有所下降。
 
武漢住宅市場:供需合理,量價齊升
從政策上來看,2019年武漢在堅持房住不炒基本政策的前提下,進一步降低了積分落戶及大學生落戶政策門檻,并調整了公積金相關政策以降低市民購房壓力。同時,在堅持發展和完善住房租賃市場制度方面仍然維持了較大力度。整體來看,2019年武漢住宅市場政策基本可以概括為:以堅持房主不炒為前提,以吸引人才回流為要義。
2019年1至11月,武漢市商品住宅批準上市面積2134.7萬平方米,較2018年同期下降約2.7%;銷售面積1885.0萬平方米,同比上升約28.3%。從銷供比來看,市場整體處于供需均衡的狀態:2019年1-11月銷供比達到0.9,處于合理區間。銷售均價指數顯示截至2019年11月武漢市商品住宅成交均價較2018年末上漲約12.2%。
分區域來看,2019年1至11月,除江漢、青山及東西湖區等少數區域外,武漢市大部分區域銷供比處于合理區間。對比2018年,主城區供過于求的趨勢得到緩解,在整體供應面積同比下降約3.5%的情況下,其銷售面積同比增加約63.7%;遠城區供應面積較去年同期增長約9.6%,成交面積同比上升約5.2%。整體來看,主城區需求回暖是推動整體市場供需均衡的主要原因。
 
從分區價格對比來看,武昌區、江漢區、東湖高新區是過去一年武漢市價格漲幅最高的區域,除此之外硚口、漢陽及洪山區的住宅價格也略有上漲,其余各區價格保持平穩。整體來看,主城區價格上浮是推動全市房價上漲的主要原因。從截至2019年11月的分區商品住宅存量結合其過去六個月的去化速度來看:主城區目前除了武昌區的出清周期在12個月,其余行政區基本都在3.4到6.9個月之間;遠城區出清周期分化更為明顯,黃陂和新洲基本和主城區的主要出清周期范圍一致,而江夏、蔡甸和漢南出清周期都在7.5個月以上。
 
從武漢市公積金新開單位及職工數量來看,得益于近年的人口吸引政策,從2018年開始公積金凈增開戶單位和公積金凈增職工人數均呈現增長態勢。此外,BOSS直聘近期發布的《2020年人力資源趨勢報告》顯示武漢以占比3.06%排名一線城市流出人才目標城市第三名。值得注意的是,從武漢市個人住房公積金貸款發放額度來看,2019年前三季度武漢市個人住房公積金貸款發放額已達200.7億元,同比增長121.1%,已超過過去三年的年均值。這也側面反映,在整體市場供需均衡的情況下,來自新武漢人的剛需購房需求是推動2019年武漢市商品住宅價格上漲的主要原因。
 
武漢優質寫字樓市場:項目交付普遍推遲,市場需求表現謹慎
受日益復雜的整體外部經濟形勢影響,原本預計將在年內進行交付的優質甲級寫字樓項目紛紛推遲,2019年武漢優質甲級寫字樓市場沒有新增供應,全市核心商圈優質甲級寫字樓空間總存量維持在214.9萬平方米。
外部經濟形勢影響企業經營預期,2019年武漢甲級寫字樓市場需求表現謹慎,五大核心商務區全年共錄得約4.8萬平方米的凈吸納量,創2011年以來的歷史新低。但從另一個角度來說,甲級寫字樓項目交付的普遍推遲也為市場現有存量的去化提供了更多的時間,四季度末全市核心商圈整體空置率同比下降約2.2個百分點至25.7%。租金呈下降趨勢,四季度末核心商務區優質甲級寫字樓平均租金約119.5元/平方米,環比下降約1.0%,同比下降約3.7%。
 
在內外部環境持續復雜化,經濟下行壓力加大的形勢下,2019年企業業務外擴整體較謹慎,但2019年三季度的最新市調顯示武漢市盈利減少的企業占比正呈現下降趨勢:從2019年一季度的36.8%下降到2019年三季度的24.6%。雖然2019年前三季度整體市場環境嚴峻,但近期市調顯示大多數企業對未來經營活動仍持謹慎樂觀態度。2019年三季度最新調查顯示,對未來經營活動持樂觀和一般態度的企業仍占到91.6%,持不樂觀態度的僅占8.5%。
由于宏觀外部環境的改變,2019年武漢甲級寫字樓租賃成交主要驅動因素由18年的業務擴張和新進本市轉變為以升級搬遷為主。在整體市場需求表現謹慎情況下,為爭奪有限客戶武漢優質甲級寫字樓業主紛紛下調租金以加快去化。租金下調刺激武漢甲級寫字樓升級搬遷需求釋放:升級搬遷以52.9%的占比成為2019年武漢甲級寫字樓租賃成交的主要因素,其次是新進本市和業務擴張分別約占全年甲級寫字樓空間租賃成交面積的29.3%和17.8%。
從成交租戶產業類型來看,2019年武漢優質甲級寫字樓租賃需求排名前五的分別是金融、專業服務業、教育、TMT和不動產,分別約占全年五大核心商圈優質甲級寫字樓整體租賃成交面積的32.4%、26.4%、16.7%、12.9%和7.3%。從租戶背景來看,2019年外資企業在漢租賃需求增加,2019年武漢優質甲級寫字樓租賃成交中約30%來自外資企業,較去年同期升高約10.3個百分點。
 
 
預計未來5年新增供應232.4萬平方米,是現有存量的1.1倍。短期來看,由于2019年多個預計交付項目出現推遲,2020年武漢優質甲級寫字樓市場將迎來大量優質辦公空間的集中供應,屆時無疑會對市場整體租金造成壓力,空置率高升。分區域來看,新增供應將主要集中在建設大道、武廣以及武漢CBD,因此我們預計武漢各大主要商務區之間的空置率情況將進一步拉開差距出現分化,新增供應較多的商務區內部競爭或將進一步白熱化。
 
武漢零售市場:“首店經濟”成為新的增長新引擎
2019年1至11月,武漢市實現社會消費品零售總額6668.8億元,同比增長8.8%,增幅同比回落1.3個百分點,雖高于全國增速0.8個百分點,但社零額增速放緩趨勢漸顯。2019年1至11月,武漢市居民消費價格同比上漲3.1%,漲幅比2018年提高1.2個百分點,整體物價漲幅較大。八大類商品及服務價格呈現“7升1落”的態勢,除了交通和通信板塊價格下降外,其余七大類商品及服務價格均呈現上漲趨勢,其中漲幅最高的板塊為食品煙酒類。

2019年全市新增供應約32.1萬平方米,包括帝斯曼購物中心、綠地繽紛城、武漢天地壹方北館等在內的多個優質項目迎來開業。新增供應項目主要集中在三環以內核心區域,且多為品質、地段較好的購物中心。

2019年業態調整、升級改造成為2019年武漢市核心商圈優質零售市場的主弦律。依照商務部發布的在全國11條步行街開展改造提升工作的通知,江漢路商圈從2019年下半年正式開始進行街區外立面的改造,商圈中多個商業體也進入升級改造或業態調整中。此外,魯巷商圈受光谷廣場綜合體即將竣工影響,部分商業體也正在進行一系列招商調整。整體來看,受多商圈業態調整、升級改造影響,截至2019年四季度,武漢核心商圈優質零售市場整體空置率同比升高約1個百分點至5.5%。截至2019年四季度末,武漢四大核心商圈首層平均租金錄得約621.9元/平方米/月,同比下降約2.1%

從2019全年核心商圈新開店業態來看,零售和餐飲業態仍然是擴張最積極的業態,整體約占全年新開店數量的64.7%。其次是兒童、娛樂休閑和生活配套類業態,分別約占上半年新開店數量的18%、7.9%和3.0%。
在消費整體放緩的2019年,“首店經濟”開始成為武漢各大商圈爭奪客流、帶動增長的新引擎。2019年武漢市各大商圈積極加大首店引入招商力度,其中永清、武廣及中南中北商圈最為積極,三個商圈的首店引進數量超過全年武漢市首店引入數量的70%。從引入首店的業態占比來看,零售、餐飲仍然是首店引入的主要業態,分別占全年首店引入數量的約52.0%和22.4%。其次是休閑娛樂、生活配套和兒童,分別約占全年首店數量的13.6%、8.8%和3.2%。

2020年武漢商業零售市場預計將迎來包括南國中心二期、K11、恒隆廣場、華發中城薈等在內的優質新增供應,其中約52.9%的新增零售面積將供應于武廣商圈,預計短期內武廣商圈將成為武漢零售市場品牌資源爭奪最為激烈的區域。全市來看,明年整體空置率或將出現攀升,整體租金承壓。

 
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