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仲量聯行2019年上半年度武漢房地產市場回顧及展望
2019-07-12 15:43:45   來源:

辦公樓市場租金分化,零售市場品牌及業態調整加速
仲量聯行2019年上半年度武漢房地產市場回顧及展望

武漢,2019年7月11日——2019年上半年武漢優質辦公樓市場迎來一棟甲級和一棟乙級辦公樓入市;受到供應放緩的影響,全市空置率較2018年末回落2.4個百分點,至33.3%。迫于去化壓力,全市凈有效租金穩中有降。仲量聯行湖北分公司董事總經理曾紀欣表示:“金融、科技新媒體行業租賃需求強勁,不同細分市場租金分化。”一季度淡季之后,高端住宅市場有所回暖,二季度成交量上升。優質零售物業市場上半年迎來兩個新項目入市,已開業項目也在上半年積極開展品牌及業態調整,空置率小幅上升。老牌商圈維持一貫運營水準,全市首層非主力店租金環比微升0.2%,至419元每平方米每月。非保稅倉儲物流地產市場上半年無新增供應,空置率上升至11.9%。
 
優質辦公樓
一棟甲級和一棟乙級辦公樓入市,空置率小幅下降。上半年建設大道迎來一個甲級辦公樓項目——卓爾國際中心入市,漢口沿江迎來一個乙級辦公樓項目入市。截至2019年上半年,武漢優質辦公樓總體量達到534.2萬平方米,環比增長1.5%,同比增長10.6%。其中甲級辦公樓總體量為221.9萬平方米,乙級辦公樓總體量為312.3萬平方米。上半年新增供應偏低,為市場提供了去化時間,全市優質辦公樓市場空置率較2018年末下降2.4個百分點,至33.3%。其中甲級辦公樓空置率較去年末下降1.2個百分點,至34.8%;乙級辦公樓空置率較去年末下降3.3個百分點,至32.3%。
 
 
金融、科技新媒體企業租賃需求活躍,光谷地區持續錄得大面積租賃成交。上半年武漢優質辦公樓市場凈吸納量達17.9萬平方米,其中甲級辦公樓凈吸納量為8.1萬平方米,乙級辦公樓凈吸納量為9.8萬平方米。分季度來看,甲、乙級項目第二季度的凈吸納量較第一季度均有所下滑。上半年光谷地區持續錄得大面積租賃成交案例,該地區來自科技新媒體行業的租賃需求十分旺盛。金融業、專業服務業的租賃需求仍在建設大道、漢口沿江、武昌沿江等傳統商務區集中體現。
 
租金穩中有降,不同細分市場租金分化。由于空置率超過30%,去化壓力增大導致全市凈有效租金穩中有降。截至二季度末,甲級辦公樓凈有效租金為106元每平方米每月,同質比環比下降0.2%、同比下降1.1%;乙級辦公樓凈有效租金為72元每平方米每月,同質比環比下降0.2%、同比回落1.7%。鑒于2019年新增供應主要集中在下半年,且未來三年仍有大量新增項目將入市,業主的租金預期依然謹慎。但武漢的多中心格局以及不同地區的產業分布不同,使得不同細分市場租金分化明顯。仲量聯行預計,光谷地區甲級辦公樓較為稀缺,疊加租賃需求旺盛,租金水平將更加堅挺。
 
高端住宅
 
市場逐漸轉暖,二季度供需雙升。春節效應使得一季度高端住宅市場呈現淡季特征,進入二季度,開發商推盤積極性提高。一季度高端住宅新增供應3,384套,二季度新增供應提升至3,878套。一季度成交1,901套,二季度成交3,242套。成交量的上升,一方面是因為一季度末的推盤在二季度逐漸消化,另一方面是淡季過后市場自發性反彈。分區來看,上半年洪山區的新增供應和成交量均領跑全市;江岸區推盤數量雖然不多,但是二七濱江的豪宅價格領跑全市。
 
一手和二手住宅仍在分化,調控政策持續抑制“炒房”。需求上升推動了一手住宅價格的上漲,但限價政策使得漲幅比較平穩。截至二季度末,一手住宅價格同質比環比上漲0.3%。相比之下,由于部分樓盤價格倒掛導致二手住宅市場偏冷,二手房價格同質比環比下降0.4%。武漢在上半年維持樓市調控政策,投機性需求持續受到抑制,剛需和改善型需求逐漸釋放。
 
優質零售物業
 
長江兩岸各迎來一個新項目入市,全市零售物業空置率小幅上揚。武漢市優質零售物業市場在度過首季度略顯平靜的準備階段后,二季度于長江兩岸的漢口永清商圈與武昌中南商圈各迎來一個新項目開業,全市總體量達678.8萬平方米。新增供應入市與存量項目積極品牌及業態調整使得空置率環比上揚0.5個百分點,至8.4%,凈吸納量穩定向好,二季度較一季度吸納量有明顯增加。
 
相較2018年的供應腳步暫緩,2019年將為未來三年供應加大開啟序幕。除今年上半年新開業的壹方北館與帝斯曼國際中心,下半年預計還將迎來漢口K11,武昌綠地繽紛城及光谷漾等項目的開業。近年來,優質零售物業開發運營商紛紛布局武漢,武漢恒隆廣場、龍湖江宸天街、華潤萬象城等項目均在建設中,這將為武漢優質零售物業市場注入新活力。
 
餐飲、休閑和兒童業態表現活躍,體驗業態豐富購物體驗。二季度傳統餐飲租戶仍保持活躍。樂樂茶初入武漢茶飲市場,籌備三家新店,二季度開出其中兩家,分別落子武昌漢街萬達廣場及漢陽經開永旺,開業即迎來排隊熱潮。喜茶持續擴張,二季度在武漢國際廣場開出一家新店。另有火男日式燒肉與Dorebella法式甜點在武昌街道口商圈的群光廣場開業。
 
休閑與兒童業態也迎來新鮮血液。“最美書店”鐘書閣在經過將近一年的籌備后,于今年五月在群光廣場二期迎來武漢首店的開業,周邊密布的高校將為其輸送穩定客源。G-Super綠地優選武漢首店選址壹方北館,輻射周邊中高端家庭。同樣位于天地商圈的兒童主題樂園Meland Club也隨北館開業同步開張。新零售盒馬鮮生持續布局武漢市場,二季度于光谷德國風情街開出光谷首店。體驗業態云旗航空飛行運動俱樂部在帝斯曼國際中心一樓開設一家體驗店,為首次入駐購物中心的航空運動飛行業態。近年來,體驗業態、跨界融合業態頻出,為消費者的購物體驗提供新可能。
 
租金穩中微升,未來新增供應將對存量項目造成壓力。2019年上半年租金呈穩中微升趨勢,二季度全市首層非主力店租金環比微升0.2%,至419元每平方米每月。考慮到未來三年武漢優質零售物業市場供應將逐年增大,且不乏有優質開發商運營的大體量品牌項目,仲量聯行預計,零售物業市場競爭將愈發激烈,整體租金水平將持續承壓。加之武漢多中心的地理格局,租金差異將進一步拉大。
 
非保稅倉儲物流地產
 
上半年未錄得新增供應,總體量維持157.6萬平方米。2019年上半年武漢非保稅倉儲物流地產市場沒有新增項目入市,今年的新增供應將在2019年下半年集中釋放。仲量聯行預計,2019年全年新增供應將達到28萬平方米,而未來三年的新增供應將呈現先增后減趨勢,年均新增供應約26.2萬平方米。
 
上半年為傳統淡季,需求暫顯疲弱。在2018年底的雙十一、雙十二等電商年末促銷過后,物流地產市場也進入淡季。二季度的“6.18”電商年中促銷過后,部分短租租戶撤出,同時部分長租租戶合約到期后不再續租,使得空置率上行至11.9%。細分市場來看,黃陂、漢南、江夏等地區的空置率均有所上升,市場需求整體疲弱。隨著既存租戶倉儲選址調整逐步完成與電商年末促銷活動的到來,預計年末市場需求將回暖。
 
租金微漲,資本值隨之小幅上行。上半年武漢非保稅高標倉儲物流市場錄得部分新租約成交價高于原有水平,大型開發商維持現有租金漲幅,使得2019年一季度租金同質比指數環比上升0.1%,二季度上升0.2%,資本值指標隨之小幅上行。
 
未來三年市場將迎來安博、嘉里等知名開發商,普洛斯、萬緯等開發商也將持續加碼武漢倉儲物流市場,推動武漢倉儲物流市場進一步走向成熟。
 
城市更新:重構社群關系 激活城市動能
 
 ‘從碎片化思維到整體化思維’以及‘從把握個體化需求到引領社群需求’是當前城市更新的兩大關鍵趨勢。仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄指出:“城市更新”肩負著新時代下城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史使命,是實現城市可持續發展目標的核心引擎。”
 
仲量聯行最新發布的《重構社群關系 激活城市動能》城市更新白皮書從中觀社群兩大視角提出了“城市拼圖”理論,并通過 “都市再發展”指數模型的構建,為城市更新決策的制定提供了系統化的診斷方案和分析支撐。從城市片區層面的中觀視角切人,是本次研究的核心出發點。在社群視角下,城市不再是單一、靜態的物質環境集合,而是多維度、動態的社群空間網絡,助力城市實現“以人為本”的可持續發展理念。
 
欲了解更多內容,敬請點擊此處下載仲量聯行《重構社群關系 激活城市動能》城市更新白皮書
 
 
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