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黃立平:走出地產邏輯
2019-09-19 09:21:38   來源:

編者按:
8月6日-9日,2019博鰲房地產論壇在海南舉辦,黃立平董事長受邀在博鰲大講堂作主題演講《走出地產邏輯》,他現場分享了對于產業地產現狀和產業園區發展趨勢的思考、中電光谷針對產業園高質量發展的目標,以及正在探索的系統規劃和綜合運營方法論戰略思想,并回答了現場嘉賓的互動提問。
產業地產這個概念,過去叫高科技園,或者產業園,后來逐漸叫產業地產,現在大家都樂于這么叫。我想大概“地產”比較有力量,它的組織效率比較高。
產業地產是地產的一個細分市場,如果我們以地產為立足點來考慮產業地產,它就必須要遵循地產的基本規律,或者在遵循地產基本規律的前提下去服務特定的行業。但是,這個邏輯有問題。
從過去的經驗來看,產業是什么概念?其實,我們在講產業地產的時候,我們的空間不是常規的寫字樓,否則叫地產,或者叫辦公物業就行了,為什么要叫產業地產呢?那一定是新的產業類型,新的經濟類型,是傳統的地產難以服務,甚至無法服務的新需求。
新經濟是什么?新的產業類型是什么?它涉及到很多的行業和新的模式,涉及到非常復雜的價值鏈內容。客觀上講,以地產為出發點來考慮產業地產,可能會誤入歧途,所以我想:產業地產要走出地產的邏輯。

產業地產呈現多樣化和復雜化
 
近期,我遇到的三種現象比較有代表性:
第一,大型地產公司拿地新增產業發展條件。
不少頭部的開發商遇到一個共同的問題:在新取得住宅地的時候,地方政府給他們增加了約束條件,把產業發展的指標放進供地的條件里,有的地方直接要求在那里輔助建一個產業園,提供產業發展的動力。我發現很多開發商比較茫然,因為這些地方大多在郊區,遠離城市中心的地方,過去開發寫字樓的經驗,無法為開發這樣的地方提供需求依據。新的產業是什么,他們也缺乏判斷力。這其中有個信息不對稱,就是地方政府所想所要的,和開發商所想所要的并不匹配,但是雙方已經展開合作,后續后果如何便成為問題,這是一個不確定性的結果。
第二,政府平臺公司投資遇到問題。
我最近到過的三個城市,由當地政府的平臺公司投資開發的產業地產項目,規模小一點的40-50萬平米,大一點的100多萬平米。項目立項的指向是新經濟、新產業,但他們用的仍然是操作寫字樓的方式。這些項目迅速立項投資,現在即將竣工,大家卻開始焦慮,因為預定的需求,如傳統的寫字樓所服務的那些對象,可能并沒有出現。
比如說一個GPD超萬億的城市,他們過去預估寫字樓產品大多是金融機構的需求,但是項目快竣工了,都是超5A級的樓,一家金融機構都沒有入駐,問題就來了:這些房子究竟是為誰服務的?夢想加這種服務模式,更多是為初創企業、中小企業提供較好的體驗空間,但是這樣的需求總合約60萬平米,那么單一個項目的規模就100萬平米,其承載的究竟是什么?
第三,地方政府開始關注城市更新與工業遺產保護。
在過去20年快速的城市化過程中,很多城市的工業遺產基本蕩然無存,像上海、廣州保存得比較好的,還有一些被作為創意經濟或者城市時尚消費的空間,但是大多數城市基本上沒有了。一些過去的大型制造企業、傳統制造業,包括有色金屬等,現在有一些新的空間出來,政府下了很大的決心,一定要保留工業遺產。
上述這些城市空間,用什么思路去重構城市的新產業?這是我近期遇到的課題,也跟我們中電光谷的業務關聯度比較大。由此我們可以看到一個基本的現象,就是產業地產問題越來越呈現出多樣化和復雜化,像以前一樣用簡單的市場需求做決策,進行投資開發,是不能持續的。

產業園發展的四個判斷
關于總的房地產的宏觀政策,基本有以下三點:第一是減少房地產的金融屬性,雄安模式就基于這一點,如果賦予房地產更多的金融屬性,很容易出現投機市場;第二是抑制房地產的市場屬性,也就是說價格不完全由市場決定,政府要干預;第三是回歸房地產的功能屬性,使用是最基本的功能。這不僅對住宅實用,從某種意義上講對其他領域更實用。產業地產能否找到與現階段政策環境相匹配的方法論?從業者必須深入思考。
究竟有沒有一種具有普遍意義的模式?產業地產的開發模式存在嗎?
我對產業園發展現狀的四個基本判斷,可能會對大家有所啟發。
第一,從整體看辦公樓市場供應過剩,通用廠房增量需求缺乏動力。除北京、上海外,我估計在中國現在找不到第三個城市是供應不足的。特別是三線城市,辦公樓實際的空置率非常高。
一個人究竟需要多少辦公面積,一個城市的經濟總量究竟需要什么樣的辦公樓與之匹配?重慶現在大概有不低于1000萬方的辦公樓閑置,現實證明一個人兩平米,或者2萬GDP一平米這兩種算法并不適用于所有城市。尤其在制造業比重比較大、服務業相對落后的城市,這個顯然是不適用的。我想,現在辦公面積過剩的這些城市,他們對辦公樓的供需關系,以及價格杠桿這些最基本的經濟學問題沒有弄明白。
第二,郊區辦公樓市場不同程度弱于中心城區市場。我們現在講的產業地產,絕大部分指的是在那些新區、郊區、城鄉接合部區域性發展的市場,它是一個新城區的整體性開發,是城市化的一種方式,在這些區域相對過剩的現象更加嚴重。
但是在整體的新區建設過程中,又避免不了按照總體規劃進行建設,這給房地產的服務業既提出了課題,也創造了機會。
第三,多數的產業園區開發企業實際處于虧損狀態。這個比例很難說具體,用比較公允的財務制度判斷,約70%或80%甚至更多。特別是部分政府平臺公司,當它以推動產業發展為主要目標時,不動產的經營狀態并不是主要評價指標,或者說淡化這個指標。因此,我們對市場進行總體判斷的時候,這也是其中一個非常重要的參考依據。
第四,未來幾年多種渠道新增加的產業園項目將不斷涌現。在找不到創新驅動的有效方式之前,要素驅動、投資驅動仍然發揮慣性作用。政府投資平臺和載體的沖動或引導方法仍然會成為普遍主流。也就是我們現在看到的今年各地新增的項目,在謀劃中的項目,過去已經建設、即將竣工的項目,整體投入市場的量非常之大。

產業園區發展的三個趨勢
關于產業園區的發展趨勢,我總結了三點:
第一,產業園區經營越來越成為異常復雜的經濟行為,不能簡單采用復制的方法來解決問題,用單一地產方法達到商業目的的機會越來越少。因此,產業地產必須以產業發展思維為出發點和落腳點。什么是產業發展的思維呢?首先是以產業集群和創新生態的培育為出發點,不能以賣多少房子、租多少房子為出發點。如果你要體現不動產的收益水平,并以此作為出發點,它就會變成大家的投資機會,蜂擁而上,找不到新動能,自然就用傳統方式,那么投資拉動的手段就會被放大。
第二,產業地產必須以產業發展思維為主線,注重產業集群與創新生態。比如拿到一塊地,迅速地開發、銷售,實現盈利,這究竟是戰略價值還是策略價值?換句話說,除了賺錢,還有哪些對你有意義的地方,對社會有價值的地方?如果這個問題弄不清楚,在這樣的市場環境下和經濟發展的階段,決策就容易出問題。
第三,有效的產業組織必須構建全要素的專業能力。目前長租公寓、共享辦公這種新興的細分市場業務,部分企業經營狀況還不錯。但是如果立足于一個城市、一個區域來看,以這種專業的非常細分的方式切入,往往效率不夠高。因為這個城市或區域,無論是經濟問題、城市問題,還是社會發展問題,它都是綜合性的,很難找到單一的問題,所以如果我們用很專業的、很窄的一種方式切入,就缺乏手段。
這實際上給政府或者這個區域的經濟組織者提出了更高的要求,他們必須有鑒別力、有分拆資源的能力,才能在那里找到機會。這些資源在誰的手上,他們用什么方式來處理,往往關系到這些細分業務究竟能不能發展。比如說長租公寓,過去可能集中在城中村的那些區域,未來一定是政府的平臺公司來投資的業務,或者說成為住宅開發里面占一定比例的配套,成為競地的一個約束條件,這也就是為什么大的開發商一定要做長租公寓。
這樣的市場環境中,長租公寓,包括辦公的市場生存空間究竟在哪里?這些問題需要深入思考。當然我相信共享辦公可能比長租公寓相對容易,因為過剩的資源相對多,你可以選擇的機會就相對多。如果這些資源都不是完全按市場配置的,那你怎么尋找資源呢?這些促使更多的企業努力構建全要素的專業能力很難獲得,在某種意義上其困難程度比做細分市場的開拓還要高,但這一定是某些企業必須要做的,如果做不到,就無法面對新的市場需求結構。

系統規劃方法論和綜合運營方法論
我認為,“整體最優比局部最優更重要”將會成為我們應對未來經濟社會發展非常重要的哲學思想。在這個思想框架下,最近幾年我們在積極探索兩種方法論。
第一,系統規劃方法論。熟悉開發業務的一定知道,現在城市和產業發展、經濟發展中,比較突出的矛盾是多種城市規劃的脫節,無論是城市的總體規劃,土地利用總體規劃,還是經濟社會發展的總體規劃。不同規劃由不同的部門完成,他們相互之間有溝通,但是彼此對其本質的真正理解還不夠。再加上能源、交通、產業等各種專項規劃分離,導致一個城市或者區域的頂層規劃內在關系并不清晰。在這樣的狀態下,城市發展,特別是新區的發展,究竟應該怎么發展?比如我們現在經常講的產城問題、小鎮打造,從宏觀到實際操作誰能講清楚,我覺得這是最大的問題。
城市多種規劃的工作政府一定會做,盡管中央不斷地強調多規合一,但是我覺得問題在于缺乏多規合一的操作基礎。比如做宏觀經濟規劃的部門(發改委)和做具體的城市規劃和土地利用規劃的部門,他們缺乏復合型人才,做規劃的不太懂產業,不太懂宏觀層面的城市發展與具體規劃的關系,而懂宏觀經濟的又缺乏空間概念,所以做出來的規劃在具體實施時往往出問題。
如果立足整體,提供一個新的方法論來解決區域發展的總體問題,一定有非常大的商機,因為現在需求很多。最近幾年,我們把重要的工作精力和優勢資源放在為區域發展提供解決方案、提供綜合性的戰略構思上,目前來看實踐效果比較不錯。
第二,綜合運營方法論。保利的嘉賓從物業管理角度提出一個問題,要對某個區域發展整體負責,需要整體性解決方案,過于專業的業務模式會有局限性,提供整體性解決方案也將是未來產業地產發展參與者的必備條件。我們現在正在努力探索綜合運營的方法論,以前叫“在專業化基礎上的綜合化”,現在要演變成“綜合化基礎上的專業化”,這和本次論壇的主題“平衡與重構”是吻合的。只有好的平衡能力和大的重構決心,地產行業才會迎來高質量發展。

博鰲大講堂互動問答
提問:在我們與政府的溝通過程中,政府最關注的一個痛點是產業問題,他們希望有更多的、形態各異的產業,能夠結合當地地域特色的產業,希望我們提供一些社會性的配套服務的產業功能。企業不像政府有很多社會職能,地產開發商要看現金流,看周期,而政府會用一個相當長的周期來看問題。那么,如何找到地產開發與產業發展的好的結合點?
黃立平:這個題目太難了,如果能夠很快做出判斷,它就不是一個問題。開發商有足夠的能力和資源把房子賣掉,如果做出來能以合理的價格出售,他很快就會做。現在的問題在于,可能賣不掉,或者已有約束條件不能賣,只能租。
我們的經驗是,根據能力來判斷,如果沒有這個能力,就不做這樣的事,但我可以提供解決方案,這也是我們現在的主要業務。該政府做的事情,不能企業來承擔。
當然,現在開發商不一定比政府會算賬,政府給你一塊住宅地,再給你一塊工業地或者科研地,如果總規不好調,有時候也會配商業地,讓你達到產業發展的目標。
通常有兩種做法,第一種是算住宅的賬,是否能夠以比別人更便宜的價格拿到住宅地。第二種是計算能有多少盈利,把合理的收益守住后,再看做這件事的代價是否合理,如果代價合理,就可以干。建議先把與政府把賬算清楚,然后找人合作處理其它比較難處理的事。
提問:我在海南做商業地產,目前在海口操盤一個類似產業地產的項目,實際上是工業地產。現在產業地產,包括工業地產普遍的問題是招商困難,我想聽一下您對中小企業做產業地產的建議。
黃立平:克強總理在2015年11月提出了經濟發展的新舊動能轉換,連續三年政府工作報告都提這個概念,十九大報告也提,什么是新動能?如果對這件事你沒想明白,我覺得你肯定駕馭不了,因為老的動能是過剩的,我們的產能是整體過剩的,現在中美博弈,我們肯定要經歷一段更困難的時期。所以這個時候如果貿然去投資,風險肯定很大。
我們在海口澄邁縣的海南生態軟件園,承載了海南省軟件開發信息服務業的70%,集全省之力在做這件事,我們覺得還可以做得更好。但是要技術創新,沒有人才是無米之炊,海南缺人才,怎么辦?搬人才,候鳥式工作。
即便如此,這個市場也是有限的,海南生態軟件園現在大概有3萬人入駐,但是在廣州,3萬人、5萬人的園區3年就做起來了。在深圳南山區的軟件產業基地,是深創投投資的,他們用三年時間集聚了大概10萬人。所以,城市的能力不一樣,資源稟賦不一樣,那么我們決策的時候,要考慮當地的情況。澄邁成功了,為什么海口就不能做呢?就是不能做,要看海口有多少空置的辦公樓。
 
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